سیستم مالیاتی به ازای هر خانه فقط 2هزار و 700 تومان مالیات گرفته است - وبلاگ گپ و گفتگو

به گزارش وبلاگ گپ و گفتگو، سازمان امور مالیاتی و وزارت راه وشهرسازی می گویند پیروز شده 515 هزار و 500 خانه خالی را شناسایی کند. اما مورد قابل تامل اینکه طی دوسال اخیر کل مالیاتی که دولت توانسته از مالکان خانه های خالی دریافت کند فقط 1.5 میلیارد تومان بوده است.

سال های پیش مرکز آمار ایران اعلام کرد کشورمان 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه دارد.

به گزارش فرهیختگان؛ سازمان امور مالیاتی و وزارت راه وشهرسازی می گویند پیروز شده 515 هزار و 500 خانه خالی را شناسایی کند. اما مورد قابل تامل اینکه طی دوسال اخیر کل مالیاتی که دولت توانسته از مالکان خانه های خالی دریافت کند فقط 1.5 میلیارد تومان بوده است؛ رقمی که حتی هزینه حقوق و دستمزد ماموران سازمان امور مالیاتی و وزارت راه وشهرسازی را که چندین سال وقت خود را صرف شناسایی خانه های خالی کرده اند نیز پوشش نمی دهد.

حال سوال این است اولا چرا قانون مالیات بر خانه های خالی به نتیجه موردانتظار دولت و مجلس نرسید و ثانیا اگر قرار باشد مالیات بر مسکن کارا و اثرگذار باشد، این پایه مالیاتی باید چه مختصاتی داشته باشد.

مرور تجربه ایران نشان می دهد در سال های اخیر دولت و مجلس عمده تلاش خود را صرف تدوین و اجرای سه پایه مالیاتی مالیات ﺑﺮ درآمد ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ (CGT)، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺧﺎﻟﯽ (VHT) و ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانقیمت (SDLT) کرده اند. این درحالی است که طبق تجارب دنیای، سه پایه مالیاتی مذکور به جهاتی در رده مالیات های فرعی دسته بندی می شوند.

دلیل این امر ضعف اجرایی در شناسایی، ضعف بنیادی در پایه مالیاتی و ارزش گذاری املاک، ازدیاد هزینه های وصول مالیات نسبت به درآمدهای جمع آوری شده آن، سختی های اجرا (اخذ)، مقیاس کوچک عملکردی، هزینه های زیاد اجرا، زمینه های مستعد برای فرار مالیاتی و... در این سه پایه مالیاتی است.

نگاهی به تجارب دنیای نشان می دهد پایه مالیاتی اصلی در دنیا، مالیات بر کل املاک و مسکن یا همان مالیات بر ملاکی است. این پایه می گوید هرکسی حق دارد خانه به تعداد زیاد هم داشته باشد اما باید مالیات سالانه آن را بدهد. نمونه جالب توجه آن در اغلب کشورهای پیشرفته وجود دارد.

در این کشورها و عمدتا کشورهای اروپایی هزینه مالیات بر ملاکی به قدری بالاست که بسکمک از مردم را به مستاجری سوق داده و مالکان و سرمایه گذاران را نیز مجبور کرده به جای احتکار مسکن و نگهداری خانه های خالی، املاک استیجاری را توسعه دهند تا از پرداخت حجم بالای مالیات در امان بمانند.

120 یا 360 هزار خانه خالی در تهران؟

تجربه سال های اخیر در حوزه سیاستگذاری مسکن نشان می دهد سیاستگذار تقریبا هیچ تلاش مفیدی برای فراهم سازی مهم ترین زیرساخت تصمیم گیری یعنی وجود داده های دقیق و قابل اتکا برای برنامه ریزی نداشته است، به طوری که درحالی دولت مکلف شده سالانه یک میلیون واحد مسکونی را بسازد یا شرایط ساخت آن را (از طریق انبوه سازان یا مردم) فراهم کند که هیچ آمار قابل استنادی از تعداد و موجودی مسکن کشور، موقعیت جغرافیایی موجودی مسکن، کیفیت ابنیه، مالکیت مسکن و کمبودهای آن قابل دسترس نیست، برای مثال درحالی مرکز آمار ایران با استناد به داده های سرشماری عمومی سال 1395 می گوید 2.6 میلیون واحد مسکونی در کشور خالی از سکنه است که جدای از قدیمی بودن آمارها، نهادهای دیگر ارقامی را اعلام می کنند که یک چهارم آن رقم است. برای مثال 7 آبان 1401 افشین خدامرادی، معاون فناوری های مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور از شناسایی 515 هزار و 500 خانه خالی ازسوی وزارت راه وشهرسازی خبر داد. وی می گوید لیستی حاوی تعداد 515 هزار و 500 خانه خالی از وزارت راه وشهرسازی به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال شده که برای مالکان این خانه ها پیامک اطلاع رسانی ارسال شده و هم اکنون در مرحله مطالبه و وصول مالیات است. اما 10 دی 1401 ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن می گوید از 570 هزار واحد خالی شناسایی شده، تعداد 200 هزار واحد مسکونی تکلیف شده اند.

اما آمارها به همینجا ختم نشده و اخیر مدیرکل راه وشهرسازی استان تهران به موارد قابل تاملی اشاره کرده است. خلیل محبت خواه از شناسایی 45 هزار خانه خالی در منطقه 22 تهران، 10 هزار خانه خالی مراکز دولتی و 65 هزار خانه خالی در شهر نو پردیس خبر داده است. وی با بیان اینکه با عرضه این واحدها از 15 اردیبهشت ماه وارد فاز عملیاتی کنترل اجاره بهای مسکن خواهیم شد، ادامه می دهد: دو قانون مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر خانه های لوکس سال گذشته مصوب شده و لازم الاجراست و قانون سوم (مالیات بر معاملات مکرر واحدهای مسکونی) نیز به کمک دو قانون قبلی درصورت اجرایی شدن از طریق نهادهای مالیاتی کشور می تواند بر روند کنترل بازار اجاره بهای مسکن در تهران موثر باشد.

تناقض آماری به قدری زیاد است که علیرضا زاکانی، شهردار تهران هم در روزهای اخیر خبر از وجود 350 هزار مسکن خالی فقط در منطقه شمال شهر تهران خبر داده و مدعی است: تهران امروز با 9.6 میلیون جمعیت ساکن، یک میلیون مسکن کم دارد. 350 هزار مسکن خالی در شمال شهر داریم که برای سوداگری در بازار مسکن است. همین چند رقم آمار نشان می دهد نه تنها سیاستگذار، بلکه شهرداری ها و دستگاه های مرتبط با حوزه مسکن و شهرسازی نیز اطلاعات آماری دقیقی از شرایط مالکیت و سکونت مسکن در کشور را ندارند و اظهارات متکی بر برداشت های شخصی و شنیده هاست. پرواضح است این موضوع سیاستگذاری برای مسکن را نه تنها سخت می کند، بلکه منابع عمومی کشور را نیز هدر داده و در دست عده ای ذی نفعان ذی نفوذ متمرکز می کند.

10 هزار مسکن دولتی خالی است

به رغم تغییراتی که در آمار و ارقام مسکن خالی از سکنه رخ داده، اخیرا استاندار تهران از یک آمار قابل تامل پرده برداشته است. علیرضا فخاری می گوید: اداره کل راه وشهرسازی استان تهران موظف است پیگیر عرضه خانه های خالی نهادها و دستگاه های دولتی باشد که گفته می شود تعداد خانه های دولتی خالی به 10 هزار واحد در استان تهران می رسد. وی می گوید با توجه به ضرورت جلوگیری از دلالی های بی رویه، سازمان امور مالیاتی، تعزیرات و دادگستری نیز باید به کمک دستگاه های دولتی بیایند. از 15 شهریور قانون مالیات بر خانه های خالی در تهران عملیاتی خواهد شد و این موضوع با قدرت پیگیری می شود. وی در ادامه از شهرداران می خواهد برای سازوکار شناسایی واحدهای خالی در شهرهای استان و بالاخص منطقه 22 تهران با وزارت نیرو و ادارات برق شهرستان ها و از طریق رصد کنتورها عمل کنند. در پایان کار پروژه ها و پروانه های ساختمانی نیز اطلاعات کاملی در شهرداری ها موجود است که می تواند سازوکار مهم دیگری در شناسایی فرآیند احصاء لیست خانه های خالی هر شهر باشد.

درآمد مالیاتی 2 سال 1.5 میلیارد تومان

طبق آمارهای سازمان امور مالیاتی و اظهارنظر داود منظور رئیس سابق سازمان امور مالیاتی، در سال 1400 سازمان امور مالیاتی هیچ درآمد مالیاتی از خانه های خالی نداشته است. این آمارها نشان می دهد در سال 1401 نیز تا بهمن ماه کل درآمد مالیاتی از خانه های خالی تنها 1.5 میلیارد تومان بوده است.

این درحالی است که در همین مدت (11ماهه 1401) مالیات بر واحدهای مسکونی گران قیمت 25.5 میلیارد تومان، مالیات بر خودروهای گران قیمت 471 میلیارد تومان، عوارض خروج از کشور 1847 میلیارد تومان و مالیات بر فروش سیگار 3833 میلیارد تومان بوده است. به عبارتی، درحالی سازمان امور مالیاتی و وزارت راه وشهرسازی می گویند 515 هزار و 500 خانه خالی را پس از ده ها بار پالایش اطلاعاتی و تقاطع گیری در کشور شناسایی کرده اند اما کل مالیات دریافتی از خانه های خالی در سال 1401 حدود 1.5 میلیارد تومان است که اگر این رقم را بر تعداد خانه های خالی تقسیم کنیم به هر خانه خالی 2700 تومان مالیاتی می رسد. پرواضح است که اگر مالیات دریافتی از هر خانه خالی را مثلا 10 میلیون تومان در سال نیز درنظر بگیریم که با تورم فعلی هیچ انگیزه ای بر عرضه آن ازسوی مالکان ایجاد نمی کند، در آن صورت آمار مذکور معادل مالیات فقط 150 خانه خالی است.

مالیات مسکن در دنیا 9 برابر ایران

پرواضح است ازجمله دلایل بحرانی تر شدن مساله تامین مسکن برای دهک های مختلف درآمدی در سال های اخیر وابستگی بسیار قوی به شرایط اقتصاد کلان کشور ازجمله تورم عمومی بالا و عدم ثبات اقتصاد کلان بوده است. این موضوع هم در بخش عرضه و هم در بخش تقاضا در بحرانی کردن بازار مسکن نقش اول را داشته است. بنابراین طبیعی است دولت برای طراحی سازوکار مناسب ساماندهی بازار مسکن ابتدا باید به ثبات بخشی شرایط اقتصاد کلان کشور توجه کند. اما در این بین مساله ای که نمی توان از آن چشم پوشی کرد، هجوم تقاضاهای سفته بازانه به بازار مسکن و احتکار مسکن از طریق ملاکان است. گرچه شرایط تورمی افراد را در کوتاه مدت مجبور به سپر قراردادن املاک و مسکن در مقابل تورم کرده و تقاضاهای سفته بازانه را تحریک و وارد بازار مسکن می کند، اما افراد زیادی نیز در بازار مسکن ایران هستند که با لحاظ تورم بلندمدت (حداقل 20 درصد سالانه)، دست به احتکار مسکن می زنند. این افراد هم شامل اشخاص حقیقی است و هم شامل اشخاص حقوقی.

در سطح دنیا کشورها قوانین مالیاتی سفت و سختی در بازار مسکن اعمال می کنند. گرچه در اغلب کشورها اجرای سیاست های مالیاتی صرفا برای کنترل سفته بازی و احتکار مسکن نیست و عمدتا دغدغه دولت ها، استفاده از ابزار مالیاتی برای تامین مالی سالم و پایدار شهرداری هاست، اما این ابزار در کنترل عرضه و تقاضا نیز نقش برجسته ای بازی کرده است. برای مثال در کشورهای اسکاندیناوی و اغلب کشورهای عضو OECD، بین 50 تا 60 درصد مردم نیز مستاجرند. در کنار سیاست هایی مثل مسکن اجتماعی، یکی از مهم ترین دلایل این اتفاق، حجم بالای مالیات دریافتی دولت ها از مالکان مسکن بوده است، به طوری که براساس گزارش سازمان همکاری و توسعه مالی (OECD) مالیات بر املاک در کشورهای عضو این سازمان به طور میانگین حدود 1.1 درصد از کل تولید ناخالص داخلی این کشورها را شامل می شود. در انگلیس که بالاترین نرخ مالیات از املاک را دارد، سهم مالیات از GDP این کشور حدود 3.2 درصد است. در کانادا که رتبه دوم را دارد، سهم مالیات از GDP حدود 2.7 درصد است. این اندازه در کشور آمریکا 2.6 درصد، در فرانسه 2.5 درصد، در ژاپن 2.1 درصد، در نیوزیلند 1.9 درصد، در ایسلند 1.7 درصد، در استرالیا 1.5 درصد، در دانمارک 1.4 درصد، در بلژیک 1.3 درصد، در ایتالیا 1.2 درصد و در کشورهای یونان و لهستان هر کدام 1.1 درصد است. در مابقی کشورها این اندازه بین نیم تا یک درصد از GDP را شامل می شود. اما در ایران با درنظر گرفتن مجموع درآمدهای دولت و شهرداری ها از مالیات بر مستغلات، مالیات بر نقل وانتقال سرقفلی و مالیات بر نقل وانتقال املاک و حتی مالیات بر خانه های لوکس و خانه های خالی، کل درآمد این چند بخش در سال 1401 حدود 9 هزار میلیارد تومان بوده که این اندازه سهم 0.12 درصدی از GDP ایران (به قیمت جاری) را شامل می شود. برای مقایسه کافی است تصور کنیم سهم مالیات املاک و مستغلات از GDP انگلیس 27 برابر ایران است، در کانادا 22 برابر، در آمریکا 21 برابر، در فرانسه 21 برابر، در ژاپن 17 برابر و مجموع کشورهای OECD نیز 9 برابر ایران است. حتی این رقم در ترکیه نیز 4 برابر ایران است. بنابراین آنچه تعیین است اینکه در ایران مالیات بر مسکن و املاک به واسطه حجم کم آن، فاقد کارایی و اثرگذاری بر سفته بازی و احتکار بلندمدت مسکن هم است. از سویی دیگر حجم آن به قدری نیز کم است که نمی تواند به عنوان منبع مالی پایدار شهرداری ها در نظر گرفته شود و جایگزین شهرفروشی و تراکم فروشی شود.